楼市开局遇冷 行业或进入调整期

    继2016年持续火爆之后,全国热点城市楼市鸡年春节期间迎来一片清冷。北京、上海、深圳等城市楼市整体成交低迷,南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩。华创证券统计数据显示,在春节的两周中,第一周,全国40个城市新房成交314.1万平方米,环比下降38.1%;第二周成交环比再下降89.2%至34.1万平方米。
    另一方面,从已公布的85家上市房企2016年年报业绩预告看,亏损的房企有12家,占比仅14%,且行业净利润增速明显回升,销售创历史新高。
    房地产分析人士认为,楼市近期成交下跌一方面是楼市调控影响持续,另一方面则是市场流动性趋紧等大环境影响导致。而受调控影响,预计热点城市2017年楼市成交量将缩水至2014年水平,而价格缓慢上涨趋势并不会明显改变。
    逆回购利率上调对地产影响有限
    受春节假期及调控政策的影响,1月份,北京、上海、深圳等城市楼市整体成交低迷。根据中原地产研究中心统计数据显示,1月份,全国主要的30个大城市新建住宅签约13.3万套,1418万平方米,同比下调了27.3%,环比下调了37%。
    值得注意的是,继春节长假前上调中期借贷便利(MLF)利率后,节后首个交易日央行又上调常备借贷便利(SLF)利率和逆回购利率。房地产分析人士认为,央行上调逆回购利率和SLF利率,对地产影响相对有限。
    2月3日,中国人民银行统一上调7天、14天、28天逆回购10个基点,3个期限逆回购操作利率分别上调至2.35%、2.50%和2.65%。与此同时,人民银行在同一天还上调了SLF(常备借贷便利)利率。其中,隔夜利率从2.75%上调至3.1%,7天期利率从3.25%上调至3.35%,1个月期利率从3.6%上调至3.7%。
    长江证券研究所分析师蒲东君认为,这对地产销售和投资均有影响,但影响程度相对有限。一方面,由于逆回购利率调升将影响银行资金成本,或进而影响房贷利率或房贷折扣水平,从而影响居民购房意愿;另一方面,房企或受银行端融资成本的变化对资金链造成影响,从而改变投资节奏。
    蒲东君进一步称,本次逆回购利率上调,一方面尚难以从实质性上影响房贷利率;另一方面,房企目前资金链尚未看到明显恶化,因此对地产销售端、投资端影响都比较有限。
    各大房企去年销售创新高
    与2017年首月各地房地产市场遇冷形成鲜明对比的是,2016年全国楼市延续靓丽表现,销售创历史新高,行业集中度进一步提升。
    根据同花顺iFinD统计,从已公布的85家上市房企年报业绩预告看,亏损的房企有12家,占比仅14%。具体来看,主流房企受益2015年至2016年销售回升,业绩普遍靓丽。招商蛇口、金地集团、华夏幸福预计业绩增速分别达97%、95%和35%(预告区间中值),广宇发展、新湖中宝、皇庭国际等部分转型房企受低基数或新业务业绩提升影响,预计业绩增速达100%以上。
    在2016年房地产持续火爆下,各大房企的销售均创历史新高,集中度进一步提升。平安证券研究所整理统计显示,2016年全国商品房销售额和销售面积同比分别增长35%和23%,再创历史新高。行业集中度方面,Topl0销售额市占率由2015年末的17.1%提升至18.4%,Top50销售额市占率由2015年末的32.1%提升至34.6%。房地产第一梯队的万科、保利地产、金地、招商蛇口全年销售额同比增速分别为39.5%、36.3%、63%和29%。
    从利润上看,近年来随着行业转暖及部分转型房企新业务逐步贡献利润,2016年行业净利润增速明显回升。据平安证券研究所统计,2016年前三季度上市房企净利润同比增长28.6%。
    房地产业今年或将进入调整期
   “从2016年全年的行业数据看来,商品房的销售又创出一个历史高点,市场一直较为担心的行业资金状况得到全面改善,房地产企业的盈利水平也大大提高。”东兴证券分析师表示,进入2017年,房地产行业将面临调控的压力,在调控下行业将逐步趋稳。
   “房子是用来住的,不是用来炒的”。中央经济工作会议如此定调,同时强调既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。不少分析人士预计,2017年房地产行业将进入调整期。
    中信建投房地产研究团队表示,从其跟踪的重点城市成交情况来看,市场调控的影响正越发明显,2016年12月,一、二、三线城市成交量已连续3个月呈现下滑局面,且一线城市和三线城市下滑幅度有放大的趋势。展望2017年,中央要求建立房地产长效机制保障房地产长期稳定发展,在当前部分热点城市资产价格依然较高的情况下,2017年持续调控的政策环境仍将继续深化,行业景气度下降将是大势所趋,预计2017年全年销售增速将有所下降。
    东兴证券分析师认为,2017年或将成为此轮房地产繁荣周期的拐点,但地产行业并未没落,仍拥有巨大的发展空间。尤其是在大城市即大都市圈的进程快速发展背景下,稳定的政策环境和前瞻性的规划将为房地产行业开辟新的发展路径。虽然2016年可能是行业销售顶峰,但2017年可能成为房价的高点,且在未来相当长的时期内,行业总体规模仍有望保持在10万亿元以上。